Перехід Права Користування Орендованою Земельною Ділянкою При Придбанні Нерухомого Майна

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18), зазначила, що правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, у разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 Земельного кодексу України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами статті 120 Земельного кодексу України в редакції від 25.10.2001 (у період з 01.01.2002 до 20.06.2007) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачався статтею 377 Цивільного кодексу України. Стаття 120 Земельного кодексу України (в редакції Закону України від 27.04.2007 № 997-V) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 Земельного кодексу України (зі змінами, внесеними Законом України від 05.11.2009 № 1702-VI) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди і ці норми мають імперативний характер.

Таким чином нормативно-правові акти, що регулюють земельні правовідносини, імперативно закріплюють перехід прав на земельну ділянку, у тому числі і на орендовану, в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості. Вказане відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкту нерухомого майна (будівлі/споруди), який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, однак знаходить свій вияв у приписах ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, в редакції закону зі змінами, внесеними Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості» від 02.02.2021 N 1174-IX.

«Superficies solo cedit» (збудоване приростає до землі). Тобто належне (звичайне) використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і навпаки - використання об`єктів нерухомості поєднане і з використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. А тому, житлова чи нежитлова будівля та земельна ділянка, на якій вона розташована, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Такий висновок зокрема викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року в справі № 200/606/18.

Згідно з вказаним принципом (зміст якого розкривається, зокрема у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок (іншу споруду), має цивільний інтерес в оформленні відповідних прав і на земельну ділянку під такими будинком/спорудою після їх набуття.

Отже, відповідно до зазначених норм особа, яка придбала нерухоме майно, набуває право користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування набутої на підставі договору купівлі-продажу житлової/нежитлової будівлі.

Що ж стосується застосування даних норм до земельної ділянки, яка перебуває в оренді, то звичайно на практиці можуть виникнути обставини, які потребуватимуть судового врегулювання (укладення договору оренди на новий строк, визнання договору оренди укладеним тощо).

Вам буде цікаво:

Переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк – що потрібно знати!